아파트 인사이트: 신축 서울 아파트 매매해도 될까?

오늘은 부동산에 관한 이야기를 해볼까 합니다.

 

제가 부동산 투자자는 아니기 때문에 어느 곳 집값이 오른다, 떨어진다와 같은 전망은 할 수 없지만 제가 잘 아는 내용으로 글을 쓸 수 있을 것 같아 하나 써봅니다.

 

최근 자이 철근 이슈, 현대산업개발 아이파크 붕괴 등으로 인해 아파트를 매매함에 있어 불안해 하시는 분들이 많을 겁니다.

 

서울 신축아파트를 사도 되는지 알아보겠습니다.

 

 

1. 삼표시멘트 공장 폐쇄

 

간단한 개념을 잡고 가자면 레미콘은 25도 이상의 경우 타설완료까지 90분, 25도 미만의 경우 120분 안에 타설을 완료해야 합니다.

 

그렇지 않으면 레미콘에서 콘크리트가 서서히 굳어버리게 되죠.

 

타설하는 것을 보신 분들이라면 알겠지만 타설을 하다 중간에 멈춘다면 Crack이 발생하게 됩니다.

 

바닥 타설이라면 큰 문제가 되지 않겠지만, 벽면에 Crack이 간다면 문제가 생깁니다.

 

여기에 콘크리트는 양생시간이 굉장히 중요합니다.

 

양생시간을 지키지 않았을 때 발생하는 문제가 바로 현대산업개발 붕괴사고이죠.

 

그리고 충분한 철근을 넣어줘야 합니다.

 

철근콘크리트의 궁합은 건설업계에서 신이 내렸다고 할정도로 잘맞기 때문입니다.

 

 

 

즉

 

1) 타설 시 90분 이내에 끊기지 않고 레미콘을 댈 수 있는지 여부

2) 양생시간을 충분히 지킬 수 있는지 여부

3) 철근을 충분히 넣는지 여부

 

이 세가지가 튼튼한 아파트의 조건이라고 할 수 있습니다.

 

하지만 이번에 성수동의 삼표시멘트 공장을 폐쇄하게 되면서 서울시에 짓는 아파트의 경우 충분한 시멘트를 제때 공급받지 못하게 되었습니다.

 

출처: 대한경제

중대재해처벌법이 시행되고 첫 번째로 사고가 났었기에 삼표 레미콘 공장이 정지되었을때 서울시 건설업계가 난리가 난적이 있었습니다.

 

그만큼 서울시에서는 레미콘을 수급하기 힘듭니다.

 

또한 서울시에서 차를 타보신 분들이라면 아시겠지만 기본적으로 차가 빨리 이동할 수 있는 환경이 아닙니다. 

 

그렇기에 제 시간에 레미콘을 받기란 어렵습니다.

 

 

2. 근로자 수급 어려움과 공사기간

 

건설사가 수익을 내는 방법은

 

1) 자재비

2) 인건비

3) 공사기간

 

이 세가지를 줄이는 것입니다.

 

하나씩 분석해보겠습니다.

 

1) 자재비 절약

 

철근을 조금넣는다면 그만큼의 자재비가 감소됩니다.

 

건물만 무너지지 않는다면 적게 넣는다고 해도 절약하는 비용대비 문제가 적습니다.

 

그렇기에 건설사들이 철근을 최대한 적게 넣으려고 하는겁니다.

 

 

철근을 절약하지 않을만한 회사는 철로 문제가 생겼을 떄 어마어마한 문제가 발생하는 포스코건설입니다.

 

그다음으로는 현대제철을 보유하고 있는 현대건설-현대엔지니어링이 있습니다 (현대산업개발은 계열사가 다릅니다)

 

 

이 다음으로는 주택사업에 다시 들어오고 있는 삼성물산과

자체 철근을 개발한 SK에코플랜트가 있습니다.

 

대량생산을 통해 비용문제를 해결한다면 철근 문제가 사라질 것으로 보입니다.

 

 

2) 인건비 절약

 

최근 조선소에서 사람 구하기가 힘들어졌다는 얘기를 들으셨을겁니다.

 

조선소가 불황이 되자 많은 사람들이 일자리를 잃었고 대부분은 삼성과 SK 반도체 공장으로 이동했습니다.

많은 급여와 조선소보다 덜한 업무강도로 인해 근로자들이 이동한 것입니다.

 

건설업에 종사하는 대부분의 근로자들이 반도체 현장으로 달려가고 보안시설이라는 특성상 외국인은 반도체 현장에 투입되지 못합니다.

 

결과적으로 한국인 건설업의 고급인력들은 반도체 공장으로 이동했습니다.

 

반도체 공장과 경쟁할 수 있는 임금을 주게 된다면 아파트 공사가 수익이 나지 않게됩니다.

 

그렇기에 값싼 외국인 노동자를 고용하게 되고, 아파트 품질이 떨어지게 됩니다.

 

3) 공사기간 단축

 

같은 모양의 같은 크기 건물이 있다고 했을 때, 수도권과 지방의 월세 차이는 얼마나 날까요?

 

아마 상상 이상으로 많이 날겁니다.

 

그렇기에 수도권 건물의 공기 단축은 비용 절감의 핵심 요소입니다.

 

공사기간을 단축하기 위해 많은 건설사가 무리를 해서 공기를 단축하는 일이 발생할 것입니다.

 

 

 

 

3. 정리

앞으로 짓는 서울시 아파트는 튼튼하지 못할 확률이 큽니다.

 

그럼에도 좋은 아파트를 사기 위해서는 해당 조건을 꼭 고려하면 좋겠습니.

 

1) 레미콘 공장과 가까운 거리에 있는가

2) 철근값 변동에 휘둘리지 않을 건설사인가

 

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